Mart ayının gelmesiyle geçen yıl elde edilen gelirlerin beyan dönemi de başladı. 26 Mart'a  kadar beyannamelerin verilmesi gerekiyor. Bu ay beyan edilecek gelirlerden birisi de kira gelirleri. Son yıllarda en çok çalışma yapılan alan kira gelirlerinin tespiti. Bilgi işlem dünyası ve finansal alandaki gelişmeler, bu alandaki kayıt dışılıkla mücadelede önemli mesafe almayı sağladı. Kira gelirleri mükellefler tarafından vergi dairesine gidilip doğrudan beyan edilebileceği gibi, önceden hazırlanmış beyanname sisteminden faydalanılarak da beyan edilebilir.26 Mart'a kadar mükellefler gelirlerini beyan etmek durumundalar. Bu yıl, Maliye  en çok kira gelirlerinin üzerinde duruyor. Kira gelirine sahip mükelleflerin bildirim yaparken, toplu alınan kira borçlarının beyanlarına, kira tutarlarına, gayrimenkul için yapılan harcamaların beyanına ve bu harcamalar yapıldıktan sonra vergi hesaplamaları gibi konulara dikkat etmesi gerekiyor.


Kiracının ödemediği kiranın da vergisi ödenecek mi?

Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Yani kira gelirinin vergilendirilmesi için kiranın nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekir. Tahsil edilen kira ilgili yıla veya geçmiş yıllara ait ise beyan o yılda yapılmalı. Örneğin; 2008, 2009 ve 2010 yılları kira gelirleri topluca 2011 yılında tahsil edilirse, bu hasılat 2011'in geliri olarak dikkate alınır. Gelecek yıllara ait olup, peşin tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilir. Örneğin; 2011, 2012 ve 2013 yılları kira gelirleri topluca 2011'de tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilir.

Tutar ne olursa olsun kira geliri beyan edilmek zorunda mı?

Kira gelirleri, belirlenen limitin altındaysa veya ticari bir şirket tarafından işyeri olarak kiralanmışsa beyan verilmez. Konutlarda istisna sınırını ve işyerlerinde ise beyan sınırını aşan tutarların beyan edilmesi gerekir. Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarı 2 bin 800 TL'dir. İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarı düşülür. İstisna uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. Örneğin, konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. Ayrıca kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, 2 bin 800 TL'lik istisnadan faydalanamaz. Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için istisna ayrı ayrı uygulanır. Mirasın paylaşılmamış olması halinde de her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı faydalanabilir. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanır.

Gayrimenkule yapılan masraflar gelirden indirilebilir mi?

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı götürü ve gerçek gider yöntemi olmak üzere iki farklı şekilde tespit edilebilir. Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın yüzde 25'i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, brüt kira geliri tutarından aşağıdaki giderlerin gerçek tutarları indirilebilir;

Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri, (Zaman Gazetesi Vergi Uzmanı Ahmet Yavuz'dan alıntı yapılmıştır.)

Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,

Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,

Konut olarak kiraya verilen (işyerleri için geçerli değil) bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5'i,

Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

Amortismanlar,

Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli.

Yukarıda saydığım türden gideri olanların gerçek gider yöntemini tercih etmeleri kendileri için daha avantajlı olacaktır. Ancak bu giderlerin belgelendirilmesi gerektiği ve bu belgelerin vergi dairesince talep edilme ihtimaline binaen 5 yıl boyunca saklanması gerektiği unutulmamalı.

Bu giderler düşüldükten sonra vergi nasıl hesaplanır?

Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2011 yılı için 2 bin 800 TL'lik istisnadan faydalanılamaz. Ayrıca mükellef adına usulsüzlük cezası kesilir ve gelir takdir komisyonunca takdir edilir. Takdir edilen gelir üzerinden, Gelir Vergisi ile vergi ziyaı cezası hesaplanır. Bunlara ilaveten gecikilen her ay için gecikme faizi talep edilir. Bu şekilde tahakkuk eden vergi, ceza ve gecikme faizinin tahakkuk tarihinden itibaren bir ay içinde ödenmesi gerekir. Yani verginin iki taksitle ödenmesi imkânı da kalmaz.