Hemen hemen her yetişkinin hayatı boyunca bir kira sözleşmesine imza atmış olduğunu söylesek, yanlış olmayacaktır. Çoğu zaman yazılı olsa da kanunun sözlü olarak da kurulmasına imkan tanıdıığ bu sözleşmelerde ise sık sık kiracılar ve kiraya veren mal sahipleri çeşitli sebeplerle karşı karşıya gelebilmekte. Bu sebeple bugün, öncelikle kira sözleşmesinin içermesi gereken asli unsurlardan bahsetmekle birlikte uygulamada en sık yaşanan sorunların çözüm yollarına değineceğiz.

Kira sözleşmelerinin yarattığı sorunları düşününce, öncelikle bu sözleşmelerin yazılı olarak yapılmasını ve mümkünse tapuya şerh ettirilmesini tavsiye ederek söze başlamalıyım. Sözleşmede; kiralanacak mülkün adresi, cinsi ve mülk sahibinin kişisel bilgilerine eksiksiz olarak yer verilmeli. Sözleşme imzalanırken evi kiralayan kişinin mülk sahibi; kiralayacak kişinin de kiracı adayı olduğundan emin olmalısınız. Bunun için imza atmadan önce kiracı açısından evin tapusunu görmek önemlidir. Kira bedeli, ödeme günü, kimlik fotokopileri de sözleşme içerisinde bulunması gereken unsurlardan. Kira artış oranı ile ilgili detaya da sözleşmede mutlaka yer vermelisiniz. Kira sözleşmesi yapılırken depozito alındıysa bu bedeli mutlaka sözleşmeye de yansıtmalı; hangi koşullarda iade edileceği ya da edilmeyeceğini özellikle belirtmelisiniz. 500 TL ve üzeri kira ödemelerinin yasal olarak bankaya ya da PTT’ye ödenmesi zorunlu olduğundan mülk sahibinin hesap numarası sözleşmede mutlaka olmalı.  Kiracının elektrik ya da doğal gaz faturalarından sorumlu olmaması gibi mülk sahibi ve kiracının uzlaştığı özel koşullar sözleşmeye dahil edilmeli. Son olarak, kira sözleşmesinde her iki tarafın da ıslak imzası bulunması gerekir. ​
Tüm bunlardan sonra kira sözleşmesi usulüne uygun bir şekilde yapılarak kira ilişkisi kuruldu; ne gibi sorunlar ortaya çıkabilir? Derseniz aşağıda sırayla inceleyelim:

1. KİRA ÖDENMEZSE EV SAHİBİ NE YAPABİLİR?

Kiracı , kira borcunu ödemezse, öncelikle noterden ödeme  ihtarı gönderilip 30 gün süre içerisinde kiracıya kira borcunu ödemesi için ihtarat yapmalıdır. Bu süre geçtikten sonra hala ödeme yapılmazsa, bir kira yılı içerisindeki iki haklı ihtardan sonra tahliye davası açarak veya kiracının tahliyesi talepli icra takibi yoluyla yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden kiracının tahliyesi talep edilebilir.

2. KİRALANAN EV SATILIRSA KİRACININ DURUMU NE OLUR?

Kiracının kullanımında olan taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi kiracıyı çıkartma hakkına sahiptir. Bunun için , satıştan sonra 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren 6 ay içerisinde kiracı taşınmazı boşaltmakla yükümlüdür. Süre sonunda kiracı çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da dava açılarak tahliye talep edilebilir. Kiracılar eğer bu durumla karşılaşmak istemiyorlarsa, sözleşmelerini tapuya şerh olarak işlenmesini talep etmelidir. Kira şerhi bulunan taşınmazlar satılsa dahi, kiracı tahliye edilemez.

3. KENTSEL DÖNÜŞÜME GİREN KONUTLARDA OTURMA HAKKI KİMİN OLUR?

Borçlar Kanunu’nda bina yıkıldıktan sonra yeniden yapımı halinde mal sahibinin kiracısını davet etme zorunluluğu düzenlenmiştir. Esaslı tadilat, tamirat ve yıkım varsa kiracı tahliye edilebilir. Fakat bu durumda dahi tadilat, tamirat ve yıkım yapılıp yeniden inşa sonrasında kiracının yeniden davet edilmesi zorunludur. Davet edilmezse, kiracıya 1 yıllık kira bedeli ile taşınma bedeli ödenmek zorunda kalınır.

4.KİRACININ SÖZLEŞME SÜRESİNDEN ÖNCE ÇIKMAK İSTEMESİ DURUMUNDA NE OLUR?

Kiracı, kiralanan işyerini, sözleşme süresi bitmeden veya fesih bildirim sürelerine riayet etmeden kiralayana geri verirse: Sözleşmeden kaynaklanan tüm borçları,( kira bedelini ödeme borcu, aidat borcu gibi ) kiralananın benzer şartlarla kiralanabileceği makul bir süre boyunca devam eder. Ancak kiracı, bu sürenin bitmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

5. KİRA SÖZLEŞMESİNDE CEZAİ ŞART OLUR MU?

Borçlar Kanunu 346. maddede kiracı aleyhine düzenleme yasağı ve cezai şart ve muacceliyet kayıtlarının geçersizliği düzenlenmiştir. Uygulamada kiraya verenlerin, ''Bir aya ait kira bedelinin ödenmemesi durumunda tüm yılın kira borcu muaccel olacaktır.'' şeklinde kayıtlar koyulduğunu görmekteyiz. Bu durum, borçlar kanununda yasaklanmış olup geçersiz olduğu düzenlenmiştir. Bir başka anlatımla, kira sözleşmesinin iki tarafı da cezai şart ödemesini kabul etse dahi sözleşmedeki bu madde geçersizdir. Eski kanunun aksine, süresinde ödenmeyen kira bedeli sebebi ile kiracının sözleşmesine cezai şart veya kira bedellerinin bu süre zarfında muaccel olacağı ile ilgili maddeler konulamaz.

6.KİRALANAN TAŞINMAZIN AİDAT BORCUNU VE APARTMAN GİDERLERİNİ KİM ÖDER?

Buradaki ayrım, yapılacak giderin taşınmazın kullanımından doğan bir borç mu olduğu yoksa taşınmazın aynından yani mülkiyet hakkından ileri gelen bir borç mu olduğudur. Bu minvalde, kiralananın kapıcı/kaloriferci, yakıt ve genel giderleri ile aidat borcu kullanımdan doğduğu için kiracı tarafından ödenir.
Kat malikleri, kat mülkiyeti kanunu uyarınca apartman işletme giderlerine eşit olarak katılmakla yükümlüdür. Malikler, apartman demirbaş giderlerine ise kendi arsa payı oranında katılmak zorundadır. Bu durumda, asansör bakımı için yapılacak giderlere mal sahipleri katlanmak zorundadır. Fakat tüm bu iç ilişkiler dışında, mal sahibi olan kiraya veren ve kiracı apartman yönetimine karşı bu masraflardan müştereken ve müteselsilen ( birlikte ) sorumludur.