Türkiye’de gayrimenkul piyasası, ekonomideki genel eğilimleri anlamak için en yakından
izlenen alanlardan biri olmaya devam ediyor. Ocak 2026 dönemine ilişkin konut ve iş yeri
satış verileri de bu açıdan önemli ipuçları veriyor. Açıklanan rakamlar, satışlarda belirli bir
yavaşlamaya işaret ederken, bazı alt kalemlerde dikkat çekici hareketler de görülüyor.
Veriler, piyasada hem talep yapısının değiştiğini hem de finansman koşullarının etkisini açık
biçimde ortaya koyuyor.
Verilere göre Türkiye genelinde toplam konut satışları Ocak 2026’da 111 bin 480 olarak
gerçekleşti. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına göre yaklaşık %4,7’lik bir düşüş anlamına geliyor.
İlk bakışta bu gerileme konut piyasasında bir durgunluk sinyali gibi görülebilir. Ancak
detaylara inildiğinde farklı dinamiklerin devreye girdiği anlaşılıyor.
İLK EL VE İKİNCİ EL KONUT SATIŞLARININ DAĞILIMI
Ocak ayında ilk el konut satışları 34 bin 69 olarak gerçekleşti. Bu satışlar geçen yılın aynı
dönemine göre %2,1 oranında azaldı. İlk el konutlar toplam satışların %30,6’sını oluşturdu.
Bu oran, yeni konut üretiminin piyasadaki payının hâlâ önemli olduğunu gösterse de
sektörün son dönemde karşı karşıya olduğu maliyet baskıları ve finansman koşulları
nedeniyle yeni konut satışlarında sınırlı bir gerileme yaşandığını ortaya koyuyor.
İkinci el konut satışları ise 77 bin 411 olarak kaydedildi. Bu segmentteki düşüş oranı %5,9 ile
daha belirgin. Toplam satışlar içindeki payı ise %69,4 seviyesinde. Yani Türkiye’de konut
piyasasının ağırlığını hâlâ ikinci el konutlar oluşturuyor.
Bu durum birkaç önemli faktöre bağlanabilir. Öncelikle yeni konut fiyatlarının yüksek olması,
alıcıları daha uygun fiyatlı alternatiflere yönlendirebiliyor. Ancak ekonomik belirsizlikler ve
kredi koşulları sıkılaştığında ikinci el piyasası da hızlı şekilde etkilenebiliyor. Ocak ayı verileri
tam da bu tabloyu yansıtıyor.
İPOTEKLİ SATIŞLARDA DİKKAT ÇEKEN ARTIŞ
Konut piyasasında en dikkat çekici gelişmelerden biri ipotekli satışlarda yaşandı. Ocak ayında
ipotekli konut satışları 20 bin 263’e yükseldi. Bu rakam geçen yılın aynı ayına göre %15,7 artış
anlamına geliyor.
Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %18,2 oldu. Buna karşılık ipotek dışındaki
satışlar 91 bin 217 olarak gerçekleşti ve %8,3 oranında azaldı.
Bu tablo, krediyle konut alımında kısmi bir hareketlenmeye işaret ediyor. Bir süredir yüksek
faiz oranları nedeniyle kredi kullanımı sınırlı kalıyordu. Ancak bazı alıcıların uzun vadeli
beklentilerle kredi kullanmaya başladığı görülüyor olabilir. Ayrıca bankaların kampanyaları
veya belirli dönemlerde sunulan finansman kolaylıkları da bu artışta etkili olmuş olabilir.
Bununla birlikte ipotekli satışların toplam içindeki payının hâlâ görece düşük olması, konut
piyasasının önemli ölçüde peşin veya alternatif finansman yöntemleriyle yürüdüğünü de
gösteriyor.
TAKVİM VE MEVSİM ETKİLERİNE GÖRE FARKLI BİR TABLO
Ham verilerde görülen düşüş eğilimine rağmen, takvim etkilerinden arındırılmış seriler farklı
bir tablo ortaya koyuyor. Bu verilere göre ilk el konut satışları geçen yılın aynı ayına göre
%4,2 artış gösterdi. Bu durum, yeni konut talebinde aslında tamamen bir gerileme olmadığını
düşündürüyor.
Ancak mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış aylık değişimlere bakıldığında hem ilk el
hem de ikinci el satışlarda düşüş görülüyor. Bir önceki aya göre ilk el satışlar %6,3, ikinci el
satışlar ise %4,7 azaldı.
Bu da piyasanın yılın başında temkinli bir seyir izlediğini gösteriyor. Ocak ayları genellikle
gayrimenkul piyasasında nispeten daha sakin geçen dönemler arasında yer alıyor.
YABANCILARA KONUT SATIŞLARINDA DÜŞÜŞ
Son yıllarda Türkiye’de konut piyasasında önemli bir rol oynayan yabancı alıcılar tarafında ise
belirgin bir gerileme dikkat çekiyor. Ocak ayında yabancılara yapılan konut satışları 1.306
oldu. Bu rakam geçen yılın aynı ayına göre %20,8 azalma anlamına geliyor.
Toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan satışların payı %1,2 seviyesinde kaldı. Bu
oran, geçmiş yıllardaki bazı dönemlerle kıyaslandığında oldukça düşük bir seviyeye işaret
ediyor.
Yabancı alıcıların tercih ettiği ülkeler sıralamasında ise Rusya Federasyonu vatandaşları ilk
sırada yer aldı. Rus alıcılara 219 konut satışı yapılırken, İran vatandaşları 118 konutla ikinci
sırada, Ukrayna vatandaşları ise 77 konutla üçüncü sırada yer aldı.
Yabancılara satışların azalmasının birkaç nedeni olabilir. Küresel ekonomik koşullar, jeopolitik
gelişmeler, döviz kuru hareketleri ve Türkiye’de uygulanan bazı düzenlemeler bu talebi
etkileyebiliyor. Ayrıca birçok yabancı yatırımcı artık farklı ülkelerde alternatif yatırım
fırsatlarını da değerlendirmeye başladı.
İŞ YERİ SATIŞLARINDA DA GERİLEME
Konut piyasasına benzer bir eğilim iş yeri satışlarında da görülüyor. Ocak 2026’da toplam iş
yeri satışları 13 bin 267 olarak gerçekleşti. Bu rakam geçen yılın aynı ayına göre %13,2’lik bir
düşüşe işaret ediyor.
İlk el iş yeri satışları 3 bin 444 olurken %9,2 azaldı. İkinci el iş yeri satışları ise 9 bin 823 olarak
gerçekleşti ve %14,5 geriledi. Bu veriler ticari gayrimenkul piyasasında konut piyasasına göre
daha belirgin bir yavaşlama olduğunu gösteriyor.
Ticari gayrimenkullerde yatırım kararları genellikle ekonomik büyüme beklentileri, finansman
maliyetleri ve şirketlerin yatırım planlarıyla yakından bağlantılıdır. Bu nedenle ekonomik
belirsizlik dönemlerinde iş yeri satışlarının daha hızlı gerilemesi şaşırtıcı değildir.
İPOTEKLİ İŞ YERİ SATIŞLARINDA SÜRPRİZ ARTIŞ
İş yeri satışlarında dikkat çeken bir diğer gelişme ipotekli satışlarda yaşanan güçlü artış oldu.
İpotekli iş yeri satışları %73 oranında artarak 576’ya yükseldi. Buna karşılık diğer satış türleri
%15,1 azaldı.
Bu artışın birkaç olası nedeni bulunuyor. Bazı yatırımcıların düşük fiyat fırsatlarını
değerlendirmek için kredi kullanmaya yönelmesi ya da bankaların ticari kredilerde belirli
alanlara yönelik destekleyici politikalar uygulaması bu gelişmede etkili olabilir.
Ancak genel tabloya bakıldığında ticari gayrimenkul piyasasının hâlâ temkinli bir dönemde
olduğu görülüyor.
GAYRİMENKUL PİYASASI NEREYE GİDİYOR?
Ocak 2026 verileri, Türkiye’de konut ve iş yeri piyasasının tamamen durgun bir dönemden
geçtiğini söylemek için yeterli değil. Ancak piyasanın daha dengeli ve temkinli bir sürece
girdiğini gösteriyor.
Özellikle üç önemli eğilim dikkat çekiyor:
Konut satışlarında sınırlı bir gerileme var, ancak piyasa tamamen daralmış değil.
İpotekli satışlarda kısmi bir toparlanma sinyali görülüyor.
Yabancı talebinde belirgin bir düşüş yaşanıyor.
Önümüzdeki aylarda piyasayı belirleyecek en önemli faktörler arasında faiz oranları, konut
fiyatlarının seyri, gelir artışı ve yatırımcı beklentileri yer alacak. Ayrıca şehirleşme eğilimleri
ve konut arzındaki gelişmeler de satışları doğrudan etkileyebilir.
Gayrimenkul sektörü Türkiye ekonomisi açısından yalnızca bir yatırım alanı değil, aynı
zamanda istihdam ve üretim açısından da kritik bir sektör. Bu nedenle satış verilerindeki her
değişim ekonominin genel gidişatı hakkında önemli ipuçları sunmaya devam edecek.
Kısacası Ocak 2026 verileri, piyasada bir duraklama değil; daha çok yeni bir denge arayışının
başladığını düşündürüyor. Eğer finansman koşullarında iyileşme ve ekonomik güven artışı
sağlanırsa, yılın ilerleyen dönemlerinde gayrimenkul piyasasında yeniden hareketlenme
görmek mümkün olabilir.
Kaynak: TÜİK
ZAFER ÖZCİVAN
Ekonomist-Yazar
Zaferozcivan59@gmail.com