İzmir’de kamuoyunda “Balçova Arsaları” olarak bilinen bölgeye ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planının askıya çıkmasının ardından Balçova Arsa Mağdurlarının Sesi Derneğinden ilk kapsamlı değerlendirme geldi.
BAMSES Başkanı Ruhi Eroğlu, planın uzun yıllardır devam eden soruna çözüm getirecek bir adım gibi sunulduğunu ancak tapulu ve tapusuz hak sahipleri arasında yeni mağduriyetler oluşturacağını savundu.
Dernek, askı sürecinin ardından çok sayıda tapusuz hak sahibi adına tedbir talepli tapu iptali ve tescil davalarının açılacağını, ayrıca belediye yöneticileri hakkında suç duyurularında bulunulacağını açıkladı.
TAPULU VE TAPUSUZ HAK SAHİPLERİ AYRIMI İDDİASI
BAMSES Başkanı Ruhi Eroğlu, belediyeler ve Bakanlık tarafından hazırlanan plan değişikliklerinin tapulu ve tapusuz hak sahipleri arasında ayrım yarattığını öne sürdü.
Eroğlu, 1970’li yıllarda belediyeye güvenerek ödeme yapan ancak 12 Eylül askeri darbesi ve sonrasında yaşanan belediye kapatmaları nedeniyle tapularını alamayan binlerce vatandaş bulunduğunu belirtti.
Açıklamaya göre, ellerinde 250 ila 300 metrekarelik şahsi tapuları bulunan yaklaşık 2 bin kişi ile ödemelerini yapmalarına rağmen yalnızca belediye makbuzu veya tahsis belgesi bulunan yaklaşık 3 bin kişi bulunuyor.
Tapuları verilmeyen ikinci gruba ait taşınmazların mülkiyetinin belediyelerde kaldığı, daha sonra yapılan mal paylaşımıyla bu alanların İzmir Büyükşehir Belediyesi ile Balçova Belediyesine geçtiği ileri sürüldü.
Eroğlu, dışarıdan bakıldığında kronik bir sorunun çözülüyor gibi gösterildiğini ancak planlama sürecinin hak sahipleri arasında adaletsizlik ve bölünme oluşturduğunu savundu.
240 BİN METREKARELİK ALAN TARTIŞMASI
Dernek açıklamasında, mülkiyeti İzmir Büyükşehir Belediyesi ile Balçova Belediyesinde görünen yaklaşık 240 bin metrekarelik alanın konut ve ticaret alanı olarak planlanmasına tepki gösterildi.
BAMSES, söz konusu alanın tapusuz hak sahiplerine haklarının iade edilmesi amacıyla rezerv veya doğrudan dağıtım alanı olarak değerlendirilmesi gerektiğini savundu.
Alanların belediyelerin ticari kullanımı ve tasarrufuna bırakıldığını ileri süren dernek, tapusuz hak sahiplerinin hakları gözetilmeden belediyelerin doğrudan arsa sahibi gibi hareket etmesinin mülkiyet hakkı ihlali oluşturduğunu iddia etti.
Planlama sürecinin basit bir teknik imar hatası olmadığını savunan BAMSES, yaşananları “kamu hizmeti kusuru” ve “güven sarsıcı idari işlem” olarak nitelendirdi.
Dernek, Bakanlığın 2019 yılında yaptığı çalışmalarla tapusuz hak sahiplerinin mağduriyetini ve belediyelerin geçmişteki hatalarını tespit ettiğini öne sürdü.
BAMSES’in 2025 yılında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına güncel raporlar ve dosyalar sunduğu, çözüm için somut formüller önerdiği belirtildi.
Buna rağmen 1/100.000 ölçekli planda yaklaşık 240 bin metrekarelik alanın belediyelere bırakılmasının, idarenin kendi işlem ve eylemlerinden doğan zararları giderme yükümlülüğüyle çeliştiği savunuldu.
Eroğlu, Bakanlığın geçmişte vatandaşların hak ihlaline uğradığını tespit ettiğini ancak bugün bu ihlali derinleştirecek bir planı onaylayamayacağını ifade etti.
Açıklamada, ödeme makbuzları bulunan ve resmî kurumlara güvenerek işlem yapan vatandaşların meşru beklentilerinin korunmadığı ileri sürüldü.
BAMSES, Balçova ve İzmir Büyükşehir belediyelerinin vatandaşlara tapularının verilmesi gereken parselleri plan değişikliğine dâhil ederek gelir sağlamaya çalıştığını iddia etti.
Dernek, bu işlemin ikinci bir “Olimpiyat Köyü Konutları faciasına” yol açabileceğini savunarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığını vatandaşların mülkiyet hakkını koruma yükümlülüğüne aykırı bir işleme göz yummakla suçladı.
EMSAL VE KAT FARKINA İTİRAZ
BAMSES, askıya çıkan planın yapılaşma koşullarına da itiraz etti.
Açıklamaya göre özel sektör eliyle geliştirilecek projelerde en az 5 bin metrekarelik adaların oluşturulması, yüzde 45 düzenleme ortaklık payı kesintisi uygulanması, 0.80 emsal ve 6 kat yapılaşma hakkı verilmesi planlanıyor.
Arsa sahiplerinin en az 10 bin metrekarelik bir ada oluşturması ve projenin devlet eliyle gerçekleştirilmesi durumunda ise yine yüzde 45 DOP kesintisi uygulanması, buna karşılık 1.40 emsal ve 10 kat yapılaşma hakkı tanınması öngörülüyor.
Dernek, aynı bölgede yapılaşma hakkının arsa sahibinin iradesine veya bölgenin teknik kapasitesine göre değil, projeyi gerçekleştirecek aktörün kamu ya da özel sektör olmasına göre değiştirilmesinin eşitlik ilkesine aykırı olduğunu savundu.
BAMSES, kamu kurumları, TOKİ, Emlak Konut veya belediye şirketleri tarafından yürütülecek projelere daha fazla emsal ve kat hakkı tanınırken vatandaşların serbest piyasada yapacağı projelerin sınırlandırılmasının ayrımcılık oluşturduğunu öne sürdü.
Plan notlarının imar hukuku ve şehircilik ilkeleri açısından hukuka aykırılık, ayrımcılık ve “yetki saptırması” içerdiğini savunan dernek, planlama yetkisinin kamu yararı dışında belirli kamu kurumlarına avantaj sağlamak amacıyla kullanıldığını iddia etti.
Emsal değerleri arasındaki farkın iki kata yakın olduğunu belirten BAMSES, aynı zeminde ve aynı kullanım alanında yalnızca yapımcı aktör değiştiği için emsal ve kat sayısının artırılmasının teknik olarak açıklanması gerektiğini ifade etti.
Dernek, imar planlarının projeyi yapacak kuruma göre değil, bölgenin altyapı, nüfus, ulaşım ve coğrafi kapasitesine göre hazırlanması gerektiğini belirtti.
Açıklamada, vatandaşlara düşük emsal ve 6 kat, kamu eliyle yapılacak projelere ise yüksek emsal ve 10 kat hakkı verilmesinin hak sahiplerini kamu ortaklığına yönlendireceği savunuldu.
BAMSES, bu uygulamanın vatandaşın mülkiyet hakkını serbestçe kullanma ve sözleşme yapma özgürlüğünü idari baskı altına alacağını öne sürdü.
Yüzde 45 DOP kesintisinin yasal sınırda olsa bile kalan yüzde 55’lik mülkiyet payına 0.80 emsal uygulanmasının, 250 ila 300 metrekare büyüklüğündeki arsaların inşaat hakkını büyük ölçüde azaltacağı ifade edildi.
Devlet eliyle gerçekleştirilen projelerde emsalin artırılmasının DOP kaybını kamu lehine telafi ettiği, özel sektör veya şahsi yapımlarda ise vatandaşları cezalandıran bir mekanizmaya dönüştüğü iddia edildi.
TEKNİK VE ŞEHİRCİLİK AÇISINDAN ELEŞTİRİ
BAMSES, aynı topoğrafik özelliklere sahip bir alanda 0.80 emsal ve 6 kat ile 1.40 emsal ve 10 kat yapılaşmanın birlikte öngörülmesinin mühendislik ve şehircilik açısından açıklanmaya muhtaç olduğunu bildirdi.
Dernek, harita mühendisleri ve şehir plancılarından bu konuda görüş aldığını belirtti.
Açıklamada, yapı yoğunluğu ve kat yüksekliğinin belirlenmesinde zemin taşıma gücü, yol genişliği, kanalizasyon, içme suyu, otopark ihtiyacı ve sosyal donatı alanlarının dikkate alınması gerektiği ifade edildi.
Bölgenin 1.40 emsal ve 10 katlı yapılaşmanın getireceği nüfus ve trafik yükünü karşılayabiliyor olması durumunda 0.80 emsal sınırlamasının teknik bir zorunluluk olarak açıklanamayacağı savunuldu.
Altyapı ve fiziki koşulların yalnızca 0.80 emsal ve 6 kata uygun olması durumunda ise kamu eliyle yapılacak projelere 1.40 emsal ve 10 kat verilmesinin bölgeye aşırı nüfus ve altyapı yükü getireceği ileri sürüldü.
Dernek, toprağın ve altyapının taşıma kapasitesinin projeyi yapacak kurumun kamu veya özel sektör olmasına göre değişmeyeceğini vurguladı.
BAMSES, kamu eliyle yapılacak projelerde yüksek emsal ve kat hakkı verilmesinin projelerin finansal fizibilitesini korumaya, şahısların ise düşük emsal nedeniyle tek başlarına inşaat yapamaz hâle getirilmesine yönelik olduğunu savundu.
Bu yöntemin teknik bir gerekçeye değil, finansal ve idari yönlendirmeye dayandığını ileri süren dernek, uygulamanın şehircilik hukuku ilkelerine aykırı olduğunu iddia etti.
HUKUKİ SÜREÇ BAŞLATILACAK
BAMSES yönetimi, tapulu arsa sahipleri açısından planda teknik ve idari tutarsızlıklar bulunduğu görüşüne vardığını açıkladı.
Dernek, tapulu hak sahipleriyle teknik bilgilerin paylaşılacağını ancak plan hakkında itiraz edilip edilmemesi konusunda bağlayıcı karar alınmayacağını bildirdi.
Her tapu sahibinin kendi özgür iradesiyle hareket etmesi gerektiği yönünde görüş birliğine varıldığı belirtildi.
Tapusuz hak sahipleri açısından ise belediyelerin arsa tahsisine konu yaklaşık 240 bin metrekarelik alanı gelir elde etmek amacıyla plana dâhil etmesinin kabul edilemez olduğu savunuldu.
BAMSES, tapusuz hak sahiplerine ait olduğu ileri sürülen parsellerin korunması için hukukçularla yürütülen hazırlıkların tamamlandığını açıkladı.
Önümüzdeki hafta içinde çok sayıda tapusuz arsa mağduru adına tedbir talepli tapu iptali ve tescili davaları açılacağı, söz konusu parsellere tedbir konulmasının talep edileceği bildirildi.
Dernek ayrıca yaklaşık 50 yıldır yapılmadığını belirttiği idari ve hukuki işlemlerle ilgili başvuruların gerçekleştirileceğini duyurdu.
Mağduriyetin oluşmasına neden olduğu veya sorunu çözme imkânı bulunmasına rağmen devam etmesine göz yumduğu ileri sürülen belediye yöneticileri hakkında savcılığa suç duyurularında bulunulacağı açıklandı.
BAMSES, kitlesel itirazları, suç duyurularını, idari ve adli davaları organize ederek mağduriyetin sona erdirilmesi amacıyla hukuki ve idari çalışmalarını sürdüreceğini bildirdi.
Verilen açıklamada İzmir Büyükşehir Belediyesi, Balçova Belediyesi veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının BAMSES’in iddia ve eleştirilerine ilişkin yanıtına yer verilmedi.