Tarım arazileri ülkemizde, yıllar boyunca yalnızca üretim yapılan alanlar olarak değil, aynı zamanda bir yatırım aracı olarak da görüldü. Özellikle büyükşehirlerin çevresinde bulunan tarım arazileri, gelecekte imara açılabileceği beklentisiyle değer kazandı. Birçok bölgede ise tarım yapmak yerine küçük parseller üzerine ev yapmak daha cazip hale geldi.
Ancak son yıllarda yayımlanan kanun, yönetmelik ve uygulamalara baktığımızda devletin bakış açısının belirgin şekilde değiştiğini görüyoruz. Artık temel öncelik, tarım arazilerinin yapılaşması değil; gıda güvenliği, üretimin sürdürülebilirliği ve tarım alanlarının bütünlüğünün korunması.
Bu değişim en somut şekilde tarım arazilerindeki yapılaşma koşullarında görülüyor.
Geçmişte özellikle dikili tarım arazilerinde belirli büyüklüklerde yapılaşma mümkün olabiliyordu. Son düzenlemelerle birlikte ise yapılaşma için aranan asgari arazi büyüklüğünün artırılması dikkat çekiyor. Bugün dikili tarım arazilerinde 10 dönümün altındaki parsellerde tarımsal amaçlı yapılaşmaya izin verilmemesi, izin verilebilen yapılarda ise konut niteliğindeki yapının taban alanının 30 metrekare ile sınırlandırılması, tarım arazilerinin tarım dışı yapılaşmasını engellemeye yönelik adımlar olarak değerlendirilebilir.
Elbette bu düzenlemeler yalnızca yapı büyüklüğünü sınırlamıyor. Asıl hedef, üretim yapılabilecek büyüklükte tarımsal işletmelerin korunması ve tarım arazilerinin giderek küçülen parçalara ayrılmasının önüne geçilmesi.
Yakın zamanda katıldığım bir panelde, İl Tarım ve Orman Müdürlüğü yetkililerinin yaptığı bir açıklama da bu yaklaşımın ne kadar kapsamlı olduğunu gösteriyordu. Yetkililer, tarım arazilerindeki birçok yapılaşma başvurusunda Devlet Su İşleri'nin görüşünün alındığını özellikle vurguladılar.
Bu ilk bakışta bürokratik bir prosedür gibi görülebilir. Oysa bunun arkasında oldukça önemli teknik gerekçeler bulunuyor.
Bugün bazı bölgelerde haritalarda görünmeyen eski dere yatakları, kuru dereler ve taşkın alanları bulunuyor. Son yıllarda iklim değişikliğinin etkisiyle yaşanan ani ve şiddetli yağışlar, yıllarca su akmayan bu yatakların yeniden aktif hale gelebildiğini gösterdi. Bu nedenle DSİ yalnızca su kaynaklarını değil, gelecekte oluşabilecek taşkın risklerini de değerlendiriyor. Hatta bazı durumlarda parselin resmi yola ulaşması için istenen köprü taleplerine dahi taşkın riski nedeniyle olumlu yaklaşılmayabiliyor. Aslında bu yaklaşım, tarım arazilerinin yalnızca bugünkü kullanımını değil, gelecekte oluşabilecek afet risklerini de dikkate alan bir planlama anlayışını yansıtıyor.
Bununla birlikte uygulamada dikkat çeken bazı çelişkiler de bulunuyor.
Bir tarafta tarım arazilerinde yapılaşma şartları her geçen gün sıkılaştırılırken, diğer tarafta bazı parsellerde sit derecelerinin düşürülmesi sonrasında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yeni imar kararlarının alınabildiğini görüyoruz. Bu durum kamuoyunda doğal olarak şu soruyu gündeme getiriyor:
Bir tarafta üretim amacıyla kullanılan tarım arazilerinde tabanda 30 metrekarelik yapı dahi sıkı kurallara bağlanırken, diğer tarafta koruma statüsü değiştirilen bazı özel mülkiyet alanlarının imara açılması planlama ilkeleri açısından nasıl değerlendirilmelidir?
Bu sorunun tek bir cevabı olmayabilir. Ancak planlama sisteminin öngörülebilirliği açısından farklı kurumların benzer koruma anlayışıyla hareket etmesi, vatandaş açısından güven duygusunu artıracaktır.
Gayrimenkul değerleme açısından bakıldığında ise tarım arazilerinin piyasadaki değer algısı eskiden ağırlıklı olarak konumu ve gelecekte imara açılma beklentisi üzerinden şekillenirken, bugün teknik ve hukuki kısıtlamalar en az konum kadar belirleyici hale geldi. Arazi sınıfı, tarımsal kullanım amacı, ruhsatlı kuyu, sit veya orman statüsü, kıyı kenar çizgisi, baraj koruma alanı gibi çok sayıda teknik ve hukuki unsur birlikte değerlendirilmeli. Aynı büyüklükte iki tarım arazisi arasında, yalnızca mevzuattan kaynaklanan nedenlerle çok ciddi değer farklılıkları oluşabilmekte.
Sonuç olarak tarım arazileri artık yalnızca "İleride imara açılır mı?" sorusuyla değerlendirilebilecek taşınmazlar değil. Yürürlüğe giren düzenlemeler, tarım topraklarını verimli üretim amacıyla korumayı önceleyen yeni bir dönemin işaretlerini veriyor. Yeterli ve ulaşılabilir gıda üretimi, doğal kaynakların korunması ve iklim değişikliğinin her geçen gün daha fazla önem kazandığı bir dünyada, bu yaklaşımın önümüzdeki yıllarda daha da güçleneceğini söylemek yanlış olmayacaktır. Ve yapılacak her planlama kararında hem üretimi, hem de kamu yararını birlikte gözeten bütüncül bir yaklaşımın benimsenmesi her zamankinden daha büyük önem taşıyor.