Kira hukuku ve arabuluculuk sistemi, 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle önemli bir değişiklik yaşadı. Artık, kiracılar ile kiraya verenler arasındaki uyuşmazlıklarda, mahkemeye gitmeden önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu hale geldi. Haber Ekspres Gazetesi'nden Burcu Yanar'ın özel haberine göre, Avukat Mert Özkan, Yadigar Şenöz’ün Ege TV’de sunduğu Ekonomi ve Hukuka Dair programına konuk olarak, kira hukukundaki bu yeni düzenlemeleri, kira artış oranları ve ev sahiplerinin kiracıyı çıkarma koşulları gibi önemli konuları ele aldı. Özkan, arabuluculuğun kira davalarındaki yükü hafifletmeyi amaçladığını belirterek, bu değişikliğin hem kiraya verenleri hem de kiracıları nasıl etkileyeceğini açıkladı. Ayrıca, kira sözleşmelerindeki dikkat edilmesi gereken önemli hususlara da değindi.
Neden arabuluculuk?
Arabuluculuğun kira hukukunda zorunlu hale getirildiğini belirten Avukat Mert Özkan, “Kiraya verenin uyuşmazlıktan kaynaklı olarak açmış olduğu davalarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görevli olduğu bütün davalar arabuluculuğa tabidir. Arabuluculuk kira hukuku anlamında yeni getirilmiş bir prosedürdür. 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle uygulanmaya başlanmıştır. Arabuluculuğun getirilmesindeki asıl sebep aslında bakarsanız bana göre davaların Sulh Hukuk Mahkemesi’nde hem kiraya veren hem de kiracılar nezdinde inanılmaz derecede yoğunlaşması neticesinde oluşturulmuştur” dedi.
Üç ana husus
Kira sözleşmelerinin içeriğine de değinen Özkan, “Kira sözleşmesi kiralayanın bir şeyi kullandırma neticesinde aldığı ücreti, kiracının da belli bir kullanma neticesinde ücret ödemesini taraflar arasında hukuka bağlayan sözleşmedir. Buna bağlı olarak artış oranı hususu önem arz etmektedir. Kira sözleşmelerinde önce kira süresi ve başlangıç tarihi bizim ana unsurlarımızdır. Bir diğer ana husus da artış oranıdır. Kira hukukunda şöyle bir durum vardır. Tarafların serbest iradesine göre artış oranını belirleyebilirsiniz. Azami sınırı ise TÜFE oranıdır. Bunun neticesinde de 1 Temmuz 2024’te aslında bu artış oranının yüzde 25’ten yukarıda belirlenemeyeceği hususunda bir sınırlama getirilmişti ama şu an kaldırıldı. TÜFE oranına göre düzenlendi” diye konuştu.
Bilirkişiler eşliğinde yapılıyor
Kiraya verenlerin hangi koşulların oluşması halinde kira bedelinin tespitini isteyebileceğini de açıklayan Mert Özkan, “Enflasyona bağlı olarak kira sözleşmesini yapıyorsunuz fakat ardından geçen yıllarda enflasyon oranlarına bağlı bu ücret eriyor. Ev sahipleri de doğal olarak diğerleri ile karşılaştırma yapıyor ve bu durumda kira bedelinin tespit davası gündeme geliyor fakat bunun da sınırları var. Sürelere dikkat etmek gerekiyor. Kira bedeli tespit davası uzman bilirkişiler eşliğinde yapılır” açıklamasında bulundu.
Kiracıyı nasıl çıkartabilirler?
‘Ev sahipleri hangi durumlarda satın aldıkları evdeki kiracıyı çıkartabilirler?’ sorusuna da yanıt veren Av. Özkan, “Öncelikle ihtiyaç unsuru yer almalıdır. Satın alındığı tarihten itibaren kiracıya ihtarname gönderiliyor ve 6 aylık bir süre veriliyor evden çıkması için” ifadelerine yer verdi.
İmzalara dikkat
Sözleşmelere imza atarken dikkatli olunması gerektiğini vurgulayan Av. Özkan, “Tahliye taahhütnameleri şu anda inanılmaz başvurulan bir sistem. Yeni kira sözleşmesi yapılırken düzenleme tarihi olmaksızın sadece bir imza atın geri kalan kısımları boş bırakın şeklinde. Yargıtay bunu açığa imza olarak algılıyor ve bir çıkış yolu da çok fazla bulunmuyor” dedi.
10+1 sistemi nedir?
10+1 sistemi hakkında da bilgi veren Özkan, “Burada süreleri hesaplamak gerekiyor. Kiraya verenin herhangi bir şekilde şarta gerek kalmaksızın kiracıyı çıkartmasının koşuludur. Burada değerlendirmemiz gereken sözleşme yılı, ihtar yılı ve 10 yıllık uzama yılıdır. İhtarname çekeceğimiz dönem çok önemli. Örneğin 1 Ocak 2024 tarihinde yapılmış bir sözleşmeyi siz ne zaman feshedeceksiniz? 1 Eylül 2024’te önce bunun için ihtarname gönderiyorsunuz ve bunun karşı tarafa tebliğ edilmesi gerekiyor. Sürenin bitiminde de siz davayı açıyorsunuz” sözlerine yer verdi.
