Yargıtay, İzmir’de bir konut satışı nedeniyle ortaya çıkan 104 bin 250 liralık emlak komisyonu uyuşmazlığında ilk derece mahkemesinin kararını kanun yararına bozdu.
Yüksek Mahkeme, aynı alacak için daha önce icra takibi başlatılmış olmasının Tüketici Hakem Heyetine başvurulmasını engellemeyeceğini belirledi.
Kararda, hakem heyetine başvurulduğu tarihte devam eden bir dava bulunmadığı için derdestlik koşullarının da oluşmadığı vurgulandı.
Ancak Yargıtay, emlakçının komisyon ücretine hak kazanıp kazanmadığını değerlendirmedi. Bozma kararı yalnızca ilk derece mahkemesinin uyuşmazlığın esasına girmeden verdiği usule ilişkin karara yönelik oldu.
UYUŞMAZLIK İZMİR’DEKİ KONUT SATIŞIYLA BAŞLADI
Dosyaya yansıyan bilgilere göre uyuşmazlık, 2025 yılında İzmir’de gerçekleştirilen bir konut satışından kaynaklandı.
Emlakçı, aracılık hizmeti karşılığında hak ettiğini öne sürdüğü 104 bin 250 liralık komisyon ücretinin ödenmediğini belirterek alıcı hakkında icra takibi başlattı.
Alıcı ise emlakçının konut satışına aracılık etmediğini, imzalandığı belirtilen sözleşmede satıcı olarak gösterilen kişinin taşınmazın maliki olmadığını ve bu nedenle sözleşmenin geçerli sayılamayacağını savundu.
Taraflar arasındaki bu iddiaların doğruluğu Yargıtayın kanun yararına bozma kararında esastan incelenmedi.
İCRA TAKİBİNE İTİRAZ EDİLDİ
Emlakçı, komisyon alacağı için 8 Mayıs 2025 tarihinde Aliağa İcra Müdürlüğünde takip başlattı.
Borçlu konumundaki konut alıcısının itirazı üzerine icra takibi 10 Haziran 2025 tarihinde durdu.
Emlakçının, duran takibin devamını sağlayabilmek amacıyla süresi içinde itirazın iptali davası açmadığı belirtildi.
Bunun ardından alacak tutarının 2025 yılı Tüketici Hakem Heyeti parasal sınırı içinde kaldığı gerekçesiyle 20 Haziran 2025 tarihinde hakem heyetine başvuruldu.
HAKEM HEYETİ BAŞVURUYU REDDETTİ
Tüketici Hakem Heyeti, emlakçının başvurusunun reddine karar verdi.
Emlakçı da hakem heyeti kararının hukuka aykırı olduğunu savunarak tüketici mahkemesine itiraz etti.
İlk derece mahkemesi, aynı alacak hakkında daha önce Aliağa İcra Müdürlüğünde takip başlatılmış olmasını dikkate aldı.
Mahkeme, hakem heyeti kararının gerekçesini değiştirerek ret kararını onadı ve emlakçının itirazını reddetti.
ADALET BAKANLIĞI KANUN YARARINA TEMYİZE BAŞVURDU
İlk derece mahkemesinin kesinleşen kararının ardından Adalet Bakanlığı, hükmün kanun yararına temyiz edilmesini istedi.
Bakanlık, alacaklının hem İcra ve İflas Kanunu kapsamındaki haklarını kullanabileceğini hem de parasal sınır içindeki uyuşmazlık için Tüketici Hakem Heyetine başvurabileceğini bildirdi.
İcra takibiyle hakem heyeti başvurusunun birbirine engel olmadığı belirtilerek mahkemenin uyuşmazlığın esasını incelemesi gerektiği savunuldu.
YARGITAY: DERDESTLİK OLUŞMADI
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, hakem heyetine başvurulduğu sırada taraflar arasında aynı alacakla ilgili devam eden bir dava bulunmadığını belirledi.
İcra takibinin borçlunun itirazıyla durduğu, itirazın iptali davası da açılmadığı için derdest bir davadan söz edilemeyeceği ifade edildi.
Yargıtay, yalnızca icra takibi başlatılmasının hukuk mahkemesinde dava açılması veya Tüketici Hakem Heyetine başvurulmasıyla aynı hukuki sonucu doğurmadığını ortaya koydu.
İKİ YASAL YOL BİRBİRİNE ENGEL DEĞİL
Yargıtay kararında, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 67’nci maddesinin dördüncü fıkrasına dikkat çekildi.
Bu hüküm uyarınca itirazın iptali davası için öngörülen sürenin geçirilmesi, alacaklının genel hükümlere göre alacak davası açmasına engel oluşturmuyor.
Yüksek Mahkeme, uyuşmazlık tutarının hakem heyeti sınırında kalması hâlinde alacaklının hem icra hukukundaki imkânlardan yararlanabileceğini hem de Tüketici Hakem Heyetine müracaat edebileceğini belirtti.
Bu iki başvuru yolunun tek başına birbirleri bakımından derdestlik oluşturmayacağına karar verildi.
2025 YILI SINIRI 149 BİN LİRAYDI
Yargıtay kararında, 2025 yılında değeri 149 bin liranın altında bulunan tüketici uyuşmazlıklarında Tüketici Hakem Heyetine başvurulmasının zorunlu olduğu hatırlatıldı.
Uyuşmazlığa konu 104 bin 250 liralık komisyon talebi bu sınırın altında kaldığı için hakem heyetinin görev alanında bulunuyordu.
Mahkemenin başvuruyu yalnızca daha önce icra takibi başlatıldığı gerekçesiyle değerlendirme dışı bırakmaması, sözleşme ve aracılık hizmetine ilişkin iddiaları esastan incelemesi gerekiyordu.
KARAR KANUN YARARINA BOZULDU
Yargıtay, ilk derece mahkemesinin uyuşmazlığın esasına girmeden verdiği kararı usul ve yasaya aykırı buldu.
Bu gerekçeyle mahkeme hükmünün kanun yararına bozulmasına karar verildi.
Kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasının amacı, benzer uyuşmazlıklarda mahkemelerin aynı hatalı hukuki yaklaşımı benimsemesini önlemek ve uygulama birliği sağlamak olarak değerlendiriliyor.
BOZMA TARAFLARIN DURUMUNU DEĞİŞTİRMİYOR
Kanun yararına bozma, olağan temyiz sonucunda verilen bozma kararından farklı sonuçlar doğuruyor.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363’üncü maddesine göre kanun yararına bozma, kesinleşmiş kararın hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmıyor.
Adalet Bakanlığı da bu başvuru yolunun tarafların lehine veya aleyhine sonuç doğurmadığını, amacın hatalı hukuk uygulamasının tespit edilerek mahkemelerin bilgilendirilmesi olduğunu belirtiyor.
Bu nedenle dosyanın yeniden görülmesine karar verildiği veya 104 bin 250 liralık komisyonun emlakçıya ödeneceğinin kesinleştiği söylenemez.
YARGITAY KOMİSYONUN ÖDENMESİNE KARAR VERMEDİ
Kararda emlakçının gerçekten aracılık hizmeti sunup sunmadığı, geçerli bir taşınmaz ticareti yetkilendirme veya simsarlık sözleşmesi bulunup bulunmadığı incelenmedi.
Satış sözleşmesinde satıcı olarak gösterilen kişinin taşınmazın maliki olmadığı yönündeki savunma da esastan karara bağlanmadı.
Dolayısıyla Yargıtay:
Emlakçının komisyon ücretine hak kazandığına,
Alıcının 104 bin 250 lira ödemesi gerektiğine,
Simsarlık sözleşmesinin geçerli olduğuna,
Emlakçının satışa aracılık ettiğine
ilişkin bir hüküm vermedi.
Karar yalnızca icra takibi ile Tüketici Hakem Heyeti başvurusunun birlikte kullanılabilmesine ilişkin usul ilkesini açıklığa kavuşturdu.
“EMSAL KARAR” İFADESİ NASIL KULLANILMALI?
Yargıtay daire kararları, benzer uyuşmazlıklarda mahkemeler ve hukukçular tarafından yol gösterici olarak dikkate alınabilir.
Ancak karar bir Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı olmadığı için bütün mahkemeleri mutlak biçimde bağlayan genel bir hukuk kuralı niteliğinde değildir.
Üstelik karar kanun yararına bozma yoluyla verildiği için somut dosyadaki tarafların hak ve borçlarını değiştirmiyor.
Bu nedenle “Emlakçı komisyonu kesin olarak kazandı” yerine, “Yargıtay icra takibinin hakem heyeti başvurusuna engel olmayacağı yönünde uygulamaya yol gösteren bir karar verdi” ifadesi kullanılmalıdır.
EMLAK KOMİSYONU UYUŞMAZLIKLARINDA NELER İNCELENİYOR?
Bir emlak işletmesinin komisyon ücretine hak kazanıp kazanmadığı değerlendirilirken yalnızca satışın gerçekleşmesi yeterli olmayabilir.
Uyuşmazlığın özelliklerine göre şu başlıkların incelenmesi gerekir:
Geçerli bir yazılı sözleşme bulunup bulunmadığı
Emlak işletmesinin yetki belgesine sahip olup olmadığı
Satışın emlakçının aracılık faaliyeti sonucunda gerçekleşip gerçekleşmediği
Hizmet bedelinin sözleşmede açıkça kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı
Sözleşmeyi imzalayan kişilerin taşınmaz üzerindeki yetkileri
Talep edilen komisyonun mevzuattaki üst sınırları aşıp aşmadığı
Yargıtayın son kararı bu başlıklarda kesin bir değerlendirme içermiyor.
