Türkiye’de son yıllarda ekonominin en önemli sorunlarından biri haline gelen konut ve kira meselesi,
artık yalnızca dar gelirli vatandaşın değil, orta gelir grubunun da bütçesini zorlayan bir konu haline
geldi. Özellikle büyük şehirlerde kira fiyatlarının gelirlerden daha hızlı yükselmesi, çalışanların önemli
bölümünü barınma konusunda ciddi bir sıkıntıyla karşı karşıya bıraktı. İşte bu nedenle kiralık sosyal
konut uygulamasını, sadece yeni bir konut projesi olarak değil, sosyal ve ekonomik açıdan önemli bir
politika değişikliği olarak değerlendirmek gerekiyor.
İstanbul’da 15 bin kiralık sosyal konut uygulamasının hayata geçirilmesi ve ilk teslimlerin Eylül
2026’da başlamasının planlanması, konut piyasasında dikkat çekici bir gelişme. Açıklamalara göre
kiralar piyasa rayiçlerinin altında tutulacak ve kiralama süresi üç yıl olacak. Hak sahiplerinin
belirlenmesinde başvuru ve kura yönteminin kullanılması bekleniyor. Ancak başvuru şartları, gelir
sınırı, kesin kira bedelleri ve bütün takvimin resmî kılavuzla açıklanması gerekiyor.
Asıl mesele kira fiyatlarının nereye gideceği
Benim açımdan bu projenin en önemli tarafı, vatandaşın ev sahibi yapılmasından önce kiracı olarak
nefes almasını hedeflemesi. Çünkü bugün İstanbul gibi büyük şehirlerde çalışan bir vatandaşın
gelirinin çok önemli bölümü kiraya gidiyor. Kira yükseldikçe gıda, ulaşım, eğitim, sağlık ve diğer
zorunlu harcamalara ayrılabilecek para azalıyor.
Bu nedenle sosyal konut politikası yalnızca konut sektörünü ilgilendiren bir konu değildir. Aynı
zamanda enflasyonla, ücretlerle, tüketim harcamalarıyla ve hane halkının refahıyla doğrudan
ilişkilidir.
Piyasanın altında belirlenen kira, dar ve sabit gelirli vatandaş açısından ciddi bir rahatlama
sağlayabilir. Örneğin bir ailenin aylık kira yükünde birkaç bin liralık bir düşüş bile yıllık bazda önemli
bir tasarruf anlamına gelebilir. Bu para piyasadan çekilmek yerine gıda, eğitim, ulaşım ve diğer
ihtiyaçlara harcanabilir.
İstanbul'da 15 bin konut yeterli mi?
Burada ise başka bir soru karşımıza çıkıyor: 15 bin konut, İstanbul'un konut ihtiyacı karşısında ne
kadar etkili olabilir?
Benim değerlendirmeme göre bu sayı başlangıç açısından önemli olmakla birlikte, tek başına
İstanbul'daki kira sorununu çözmeye yetmez. Çünkü İstanbul'un nüfusu ve konut talebi
düşünüldüğünde, sosyal kiralık konutların daha geniş bir programa dönüşmesi gerekir.
Buradaki temel amaç sadece 15 bin aileyi uygun kiraya yerleştirmek olmamalı. Asıl hedef, piyasadaki
aşırı kira artışlarının önüne geçebilecek büyüklükte sürekli bir sosyal konut arzı oluşturmak olmalıdır.
Çünkü konut arzı yetersiz kaldığı sürece, talep yüksek olmaya devam edecek ve fiyatlar üzerindeki
baskı sürecektir.
Kira bedeli belirlenirken dikkat edilmesi gerekenler
Kira bedelinin piyasa fiyatının altında olması elbette olumlu. Ancak burada önemli olan, kira bedelinin
vatandaşın gelirine göre gerçekten ulaşılabilir seviyede belirlenmesidir.
Benim kanaatimce sosyal konut kirası belirlenirken sadece bölgedeki piyasa fiyatı dikkate
alınmamalıdır. Asgari ücret, emekli maaşı, kamu çalışanlarının geliri ve hane halkının ortalama kazancı
da hesaba katılmalıdır.

Çünkü piyasa kirası 30 bin lira olan bir bölgede 25 bin liralık kira belirlemek teknik olarak "piyasanın
altında" olabilir. Fakat vatandaşın gelirine göre hâlâ yüksekse sosyal konut amacına ulaşamaz.
Dolayısıyla gerçek başarı, "piyasadan ucuz kira" değil, "vatandaşın gelirine göre sürdürülebilir kira" ile
ölçülmelidir.
Konut fiyatlarını da etkileyebilir
Kiralık sosyal konutların bir başka önemli etkisi de özel konut piyasasında ortaya çıkabilir. Devletin
belirli ölçekte kiralık konut arzını artırması, özellikle dar gelirli vatandaşların özel piyasadaki talebini
azaltabilir.
Bu durum teorik olarak kira fiyatları üzerindeki baskının azalmasına yardımcı olabilir.
Ancak bunun gerçekleşmesi için projenin küçük ölçekli ve tek seferlik kalmaması gerekir. Sosyal kiralık
konutların sayısı arttıkça piyasa üzerindeki etkisi de artacaktır.
Gençler açısından ayrıca önemli
Konut krizinin en fazla etkilediği gruplardan biri de gençlerdir. Üniversiteden mezun olup çalışma
hayatına başlayan gençlerin önemli bir bölümü yüksek kira nedeniyle ailesinden ayrı bir hayat
kurmakta zorlanıyor.
Bu nedenle sosyal kiralık konut uygulamasında genç çalışanlara, yeni evlenenlere, çocuklu ailelere ve
düşük gelirli vatandaşlara yönelik şeffaf ve objektif kriterlerin oluşturulması önem taşıyor.
Burada yapılacak en büyük hata, sosyal konutu yalnızca bir "kura projesi" olarak görmektir. Asıl
mesele, gerçekten ihtiyacı olan vatandaşın adil biçimde belirlenmesidir.
Sonuç: Konut politikası uzun vadeli olmalı
Benim değerlendirmeme göre kiralık sosyal konut uygulaması, Türkiye'nin konut sorunuyla
mücadelede önemli bir başlangıç olabilir. Fakat bunun kalıcı bir çözüm haline gelmesi için arzın
artırılması, uygun kira politikasının sürdürülmesi ve yeni projelerin farklı şehirlerde de
yaygınlaştırılması gerekiyor.
Türkiye'de konut artık sadece bir yatırım aracı değil, temel bir yaşam ihtiyacıdır. Bu nedenle
vatandaşın barınma hakkını güvence altına alan politikalar ekonomik programların da önemli bir
parçası olmalıdır.
15 bin kiralık sosyal konutun başarısını yalnızca kaç kişinin eve yerleştirildiğiyle değerlendirmemek
gerekir. Başarı; kiraların düşmesine, hane halkının bütçesinin rahatlamasına, gençlerin bağımsız
yaşam kurabilmesine ve konut piyasasında daha dengeli bir yapının oluşmasına katkısıyla
ölçülmelidir.
Önümüzdeki dönemde benim beklentim, kiralık sosyal konut uygulamasının daha geniş bir modele
dönüşmesi yönünde. Çünkü Türkiye'nin konut ihtiyacı birkaç bin konutla sınırlı değil. Özellikle İstanbul
başta olmak üzere büyük şehirlerde, vatandaşın gelirine uygun konut üretimini sürekli hale getiren bir
sisteme ihtiyaç var.
Kısacası yeni dönem, yalnızca "ev yapma" dönemi değil, vatandaşın gelirine uygun şekilde
barınabilmesini sağlama dönemi olmalıdır. Eğer bu anlayış kalıcı hale getirilebilirse, kiralık sosyal
konut projesi Türkiye'nin konut politikasında önemli bir dönüm noktası olabilir.
ZAFER ÖZCİVAN

Ekonomist-Yazar
[email protected]